分享一个非本村村民购买农村房屋，法院认定为合同有效的案例。

上海市浦东市人民法院关于1999年非本村村民买卖农村房屋的效力的认定的裁判案例。【案号：（2021）沪0115民初76699号】

1998年5月10日，吴某与姚某在第三人的见证下，签订《购售私房协议书》一份，约定：吴某以3万元的价格向非本村村民姚某出售位于上海市奉贤区某镇某村的农村宅基地房屋。协议上加盖了村委会的公章，协议下方有见证人的签名。

协议签订后，双方均履行了协议内容。买方向卖方履行了付款义务，卖方向买方交付了房屋及《宅基地使用证》。

2021年，卖方吴某将买方姚某起诉到上海市浦东新区人民法院，以姚某非农村集体经济组织成员，双方之间的买卖协议违反了法律的强制性规定为由，请求法院判令确认双方于1998年5月10日签订的《购售私房协议书》无效，买方姚某返还房屋及《宅基地使用证》。

上海市浦东新区人民法院经过审理认为：

对于农村宅基地房屋合同效力的判断，需综合考虑转让时间以及实际履行的情况。

首先，双方签订的合同发生于1998年，早于1999年国务院相关禁止性规定出台的时间，当时农村类似房屋买卖确实欠缺必要的申报、审批规则和程序；

其次，从合同签订过程来看，房屋的买卖协议对于出售房屋的位置、成交价格、付款方式、违约责任均进行了详细约定，是双方的真实意思表示；

再次，从合同的履行来看，买方已经按约支付对价并由买方的家庭实际占有并使用系争房屋，至今已长达二十余年，卖方在此期间从未提出异议或主张相关权利。

合同双方当事人行使合同权利、履行合同义务均应当遵循诚实信用原则。卖方在房屋已经实际交付买方多年后提起诉讼，要求确认合同无效返还房屋及《宅基地使用权证》，显然有违诚信。

因此，上海市浦东新区人民法院判决驳回了卖方吴某的诉讼请求。

本案适用法不溯及既往以及合同履行情况和诚实信用原则，判决确认了合同的效力。所以说，对于非本村村民购买农村宅基地房屋的合同效力问题，应该结合当时的法律规定、合同的实际履行情况、房屋现状、以及诚实信用原则来综合考虑确认合同的效力，以及合同无效后双方责任的承担问题。