关于空置房物业费计算的再审

案件背景

• 再审申请人：通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）

• 被申请人：通化义耕物业服务有限公司（以下简称义耕物业）

争议焦点：

• 空置房物业费起算时点（竣工验收日/合同约定日）

• 业主入住通知单的质证规则与证明力认定

• 财务往来审计请求与物业合同关系的切割

• 代收物业费与借款冲抵的举证责任分配

案件经过

• 合同签订：2008年6月26日签订《物业服务合同》，约定空置房物业费按50%缴纳，但未明确起算时点；

• 履约争议：华翔公司主张以实际竣工验收日为起算点，义耕物业主张按合同约定的2008年9月1日起算；

• 诉讼历程：
  一审、二审均支持物业公司诉求 → 华翔公司以六大理由申请再审 → 最高院裁定驳回

相关数据

1. 合同解释规则

《民法典》第466条：
合同条款应结合合同目的、交易习惯及诚信原则进行体系解释；
（裁判文书直接援引合同第十条与第十二条的关联性解释）

《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编的解释（一）》第1条：
合同条款存在歧义时，应作出不利于条款提供方的解释（华翔公司作为合同甲方未明确起算时点）。

2. 证据规则

《民事诉讼法》第67条：
当事人对自己提出的主张有举证责任（华翔公司未证明代收物业费已冲抵）；

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第10条：
已为法院生效裁判确认的事实可直接认定（援引原审判决对入住通知单的采信）。

3. 再审审查规则

《民事诉讼法》第200条：
再审事由需符合“原判决基本事实缺乏证据证明”“主要证据未经质证”等情形（最高院认定本案不符合）；

《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第395条：
再审审查围绕法定事由，不涉及实体裁判适当性问题（本案裁判结果未显失公平）。

1. 合同条款的解释

• 文义解释：
  合同第十二条虽定义空置房为“竣工验收后未出售房屋”，但未明确将竣工验收日作为计费起点；

• 体系解释：
  结合第十条“后期管理自2008年9月1日起”的约定，确认物业费起算时点；

• 目的解释：
  物业公司自2008年9月起已开展实质性服务，符合物业服务对价原则。

2. 举证责任

• 物业公司：
  需举证服务开始时间、收费标准依据（通过合同条款及备案文件完成）；

• 开发商：
  主张费用冲抵需提供书面抵账协议（华翔公司仅提供单方手写备注，证明力不足）。

3. 法律关系“切割处理原则”

• 物业合同关系：
  审理范围限定于《物业服务合同》项下权利义务；

• 借款及工程款关系：
  需另案主张，避免混淆不同性质债权（最高院明确“不同法律关系分别处理”）。

4. 证据采信的“行业惯例”

• 业主入住通知单：
  虽未全数质证，但抽样质证符合商品房批量交付的实务操作特点；

• 空置房数量统计：
  物业公司单方统计数据在无相反证据时，可作推定依据。

5. 再审审查的“结果导向思维”

• 程序瑕疵容忍度：
  部分证据未质证未影响基本事实认定，不构成再审事由；

• 实体结果适当性：
  即便存在法律理解偏差，但裁判结果未显失公平，维持既判力。

本案揭示空置房物业费争议的核心矛盾，合同文义模糊性与物业服务对价性的冲突。在《民法典》时代，司法裁判更强调“实质服务”与“诚信履行”的平衡。开发商需强化合同风险管理能力，物业公司则应注重服务留痕与证据固化，共同构建良性互动的物业生态。

参考文献：

《中华人民共和国民法典》第466、944条
《中华人民共和国民事诉讼法》第67、200条
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

中国裁判文书网. 《（2014）民申字第928号》